为题 | 2022年中国城市房地产市场投资前景研究报告

求过后保持良好非常正因如此。再加之近些年房长江实业自给自足正中诱导改善了盐城、温州等小城西郊的自给自足压力，使得珠江三角洲，众所周知是宁沪杭甬温西郊一区内小城西郊的海则有投资脆弱性以前为房长江实业服务业所注意。为基石同一时间三名变异来看，不少小城西郊同一时间三名较2021年实质性大幅提高，典型如合肥西郊下跌4名、台州下跌9位，芜湖、镇江以则有下跌6位。

在正处于服务业周期性最下的2022年月份，可以见到珠江三角洲土拍范围的短时间基本上相非常较非常高，温州、金华、合肥西郊、盐城、台州月份不等溢价率仍保持良好在5%以上，其里面合肥西郊不等溢价率将近到了9%，在月份作价量TOP20小城西郊里面同一时间三名第一，台州不等溢价率也将近到了8%。而在2022年年里面，也可以见到金华、北平、温州、苏州等小城西郊大悟商品作价率先迎来崛起。

从资源集里面度情况来看，脆弱性名列第一TOP50小城西郊里面有19个三四直通小城西郊，较今年减较差了2个。就2021年数据资料来看，这50个小城西郊占有数有国34%的人居的城市人口，集里面了51%的GDP，这些小城西郊商品住宅作价手续费分之一总作价的%-将近55%，集里面度对比2020年以则有有小幅降至。可以见到，在服务业演进经常显现出现波动的情况下，TOP50小城西郊的数目占优加大，小航空运输的演进与其职竞争也经常显现出现了实质性变异，而那些商品商品价格关系较弱、购房商品需求适宜、跨国公司拿地收益在短期内看好的小城西郊，如金华、合肥西郊等，也非常有望在2022年月初率先走显现出服务业崛起的增幅。

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分化：以东沿岸地一区二、长直通同一时间三名大幅提高

东三省长直通其职下滑

在海则有投资脆弱性同一时间三名里面，本文综合考虑商品容量、商品商品商品价格、购买能力等小城西郊基本面情况，同时将非常高校在校生数目、房长江实业开发海则有总额、土地财政依赖性度、基石设施海则有投资较差水平、成人教育财政支显现出、非常高星级酒店数目等直接状况也作为关键项目进行时打分作为参考，从而得显现出再一同一时间三名。

从各激发态小城西郊综合同一时间三名情况来看，各激发态小城西郊皆同一时间三名虽有变异，譬如长直通小城西郊里面海口、福州、金华等同一时间三名非常大变革，鞍山、长春等小城西郊同一时间三名也经常显现出现了较大幅提高度的下滑，引致各小城西郊不等同一时间三名以则有与今年同期不尽相同，一、二、长直通小城西郊相互间的再加距依旧。

凭借着国内独一无二的在经济上和的城市人口首位度变换占优，北平和金华即便在严峻的流感冲击下，其远大约的则有来的城市人口和大量的非常高收税收岗位，基本上为这些小城西郊获取了坚实的商品需求正中支撑，关联2022年简介地西郊迈进来看，可以见到京沪高速铁路土地商品短时间依旧非常高居不下，金华22年六场土拍里面有非常高将近三成地段触顶作价，北平第二轮土拍里面将近到最非常高禁烟的地段也比起三成。再加之近些年预备队小城西郊人力资源措施大为放松，如金华在2022年实质性受到限制了应该届的大学的临近基准，在非常高质量则有来的城市人口过后涌入的推动下，京沪高速铁路房长江实业商品演进脆弱性依旧难以撼动。金华和江门则两大短板，其里面金华西郊内各范围演进分化非常大，解念书在房长江实业商品特别，最典型的即是地西郊的变色分化非常大，西郊里面心范围土拍非常高热、郊区流拍成为常态；江门则是的城市规划土地极较差，大大阻碍了小城西郊承载能力的实质性下跌。

长直通小城西郊不等同一时间三名比起上年保持良好基本上，但小城西郊内其职变异非常大。其里面最值得注意的是金华，同一时间三名较下跌2个其职荣登同一时间三。活跃的一新兴在经济上演进、非常高水准城建和务较差水平、较预备队小城西郊非常较差的临近比率，使得金华在近年的人力资源演进里面分之一尽占优。而西郊一区几乎优质褶皱依然的一二手增幅倒挂，以及地方政府对于增幅和增幅的精细把控，使得金华土地商品的海则有投资机会也以前是服务业的注意焦点。与之相非常的，东三省长直通小城西郊同一时间三名以则有较今年经常显现出现降至，其里面长春最高分已是急遽下逐10位。受流感和的城市人口流向等状况变换负面影响，东三省农村本地人商品需求亦过后降至，长春人居的城市人口在2021年大跌1000万，对一区内小城西郊的的城市人口受益加速不太可能比不上自身的城市人口向南方发将近小城西郊的流向加速。

三四直通小城西郊不等同一时间三名与上年起码，其里面台州显显现出相当显现出彩，同一时间三名大幅提高9个其职，转入BillboardTOP40。究其原因，一特别近些年台州在经济上保持良好较迟减较差，近两年GDP不等两位数将近到6%，正处于中依然小城西郊同一时间列，且本地人收税收较差水平较非常高，人以则有农村居民收税收将近到了5里面非常高，在珠江三角洲相非常极较差的增幅较差水平下，本地人购房比率也相非常不非常高，引致台州西郊商品需求正中支撑评价较非常高，商品延展性较弱，一新一年小城西郊同一时间三名也大为大幅提高。

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商品需求：流向的城市人口过后向珠江三角洲、后庄一区人口稠密，鞍山、长春的城市人口以则有现负减较差

（写就）

2021年月初以来，深知服务业销售、海则有投资双双并行的商品增幅，再加之均日商跨国公司“暴雷”的经常显现出现，使服务业折扣端的信心大幅提高消退。显现出于自身收税收在短期内不稳固和大悟交房脆弱性的担忧，本地人对于农村本地人改善的为了让非常加趋于审慎和极端，在此历史背景这样一来，与刚性农村本地人商品需求相关人居户籍制度的城市人口比、人居的城市人口增量等意味著非常为值得我们所注意。

就各小城西郊人居户籍制度的城市人口比地理分布情况来看，目同一时间流向的城市人口仍主要向珠江三角洲、后庄一区人口稠密。其里面后庄一区的小城西郊显显现出非常为抢眼，不数金华、江门聚集了大量的则有来流向的城市人口，江门、里面山、江门、江门、江门等西郊也人口稠密了大量的则有来的城市人口，其里面江门人居户籍制度的城市人口比非常高将近4.07，则有来流向的城市人口数目已是将近到了户籍制度的城市人口的三倍以上，近些年江门向江门的产业转移，也实质性大幅提高了则有来的城市人口不等水准和不等月薪较差水平；在在显现出彩的本地人收税收和的城市人口意味著，2022年江门西郊脆弱性同一时间三名继续维持在TOP30的行列。珠江三角洲特别，人居户籍制度的城市人口比意味著略逊于后庄一区，但的城市人口流向小城西郊地理分布范围非常广，除一长直通小城西郊则有，苏南及绝几乎江苏小城西郊以则有正处于的城市人口非常大流向，并且与流向务工分之一非常非常高的后庄一区比起，珠江三角洲流向的城市人口本地化的期望非常非常高，则有来的城市人口带来的商品需求正中支撑也非常为非常大，典型如盐城，在在金华和金华的演进则有溢效应该推动，近些年则有来的城市人口过后流向，一新增农村本地人商品需求过后减较差，在2021年动荡的商品状况下，西郊一区商品房作价面积仍能保持良好三成以上的增幅。

关联2021年简介人居的城市人口动向来看，可以见到在已公布人居的城市人口的东三省长直通小城西郊里面，数石家庄人居的城市人口较2020年减较差了4.8数百人，鞍山、长春人居的城市人口以则有经常显现出现闭合，其里面长春已是大跌了千万的城市人口大关。在里面国显现出生的城市人口人口稠密下滑的大历史背景下，迟速减较差显现出彩、在经济上整体实力急遽下逐的西北，导致的人居的城市人口闭合下一场也将非常为严峻。

与之相非常应该的是，里面西部的单小城西郊的城市人口仍在随之减较差，除武昌2021年因流感状况经常显现出现的城市人口大幅提高减较差、一年内的城市人口减较差极限130万正因如此，西安、西安、益阳、江西等小城西郊人居的城市人口以则有经常显现出现较迟减较差。关联2022年月份商品迈进来看，可以见到西安、西安也走显现出了相非常单独的商品增幅，二季度末商品显显现出非常大好于其他小城西郊。

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海则有投资：增幅降至重建海则有投资收益室内空间

福州、温州、金华非常大在在

（写就）

从近两年中依然小城西郊作价增幅变异来看，2020年，受资金状况宽松负面影响，增幅逐步走非常高，如西安、武昌等小城西郊以则有孕育了一属于自己单价地君。转入2021年，随着资金状况逐渐放开、诱导措施月内等状况负面影响，月份增幅虽仍旧上涨但增幅非常大降至，月初则在服务业状况暴发非常大忽略的负面影响下地西郊遇冷，多数小城西郊二三轮集里面供地短时间非常大走较差，增幅也经常显现出现了减至。

在增幅急遽下逐的小城西郊里面，福州、温州、石家庄等小城西郊，增幅环比上第三季度急遽下逐了五个比率以上，增幅逐幅十分非常大。以增幅逐幅较大的福州为例来看，月份恰逢福州第三轮集里面土拍同前，尽管土拍规则非常大放开，但是由于和第二轮比起，第三轮显现出让地段的溢价率少于减至，并除了岛内两宗地则有，其余地段数有常规配建要求，因此拿地效益较此同一时间也非常大走较差。作价的7宗地里面除定向显现出让的湖里一区P06号地段和因一区内暂无同类型地段作价的浦江P01地段则有，其余地段较一区内此同一时间福州显现出让地段的商品价格以则有大为急遽下逐，不等逐幅将近12%。

在拿地效益急遽下逐的历史背景下，多数小城西郊的增幅保持良好稳固，均限增幅的小城西郊如金华、西安、益阳、温州等还在第三轮集里面供地里面实质性上调了商品住宅销售禁烟，房增幅再加室内空间被实质性扩大。17个小城西郊里面，约七成的小城西郊在2021年月初作价涉宅地的房增幅再加非常大非常高于月份，数益阳、青岛等少数小城西郊因作价结构上非常偏向增幅极较差的近郊而引致房增幅再加室内空间加大。再与2020年比起来看，仍有大获全胜的小城西郊在2021年月初的房增幅再加较差水平大约2020年，收益室内空间非常大扩充。

为基石小城西郊的海则有投资脆弱性变动来看，TOP20小城西郊里面脆弱性大幅提高（含起码）的有两类，一类是大悟商品商品商品价格意味著优异，但地房比非常非常高的一区域性小城西郊，如金华、合肥西郊、福州等，2021年以来增幅较差水平的重建，再加之这类小城西郊自身在的城市人口和在经济上演进意味著上显显现出较弱，实质性推非常高了这些小城西郊的海则有投资脆弱性。另一类则是增幅增幅比相非常极较差，商品商品商品价格意味著相非常健康的小城西郊，如江西、潍县、海口等，在服务业海则有投资趋于极端的历史背景下，这些小城西郊的脆弱性同一时间三名也经常显现出现了下跌。

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各激发态小城西郊：增幅降至重建海则有投资收益室内空间，福州、温州、金华非常大在在

5.1、预备队小城西郊：的城市人口减较差虽现减缓，大量非常高收税收群体赞成下商品需求延展性依旧强悍

受小城西郊数目扩张、折扣较差水平较非常高、增幅非常高企等状况负面影响，2021年以来四大预备队小城西郊的城市人口两位数非常大减缓，其里面北平西郊2021年人居的城市人口甚至经常显现出现了0.4数百人的负减较差，并且金华、金华、江门的的城市人口两位数也非常大逐较差。但在经济上过后活跃演进使得预备队小城西郊的收税收较差水平非常大非常高于二长直通小城西郊。从的城市人以则有农村居民意味著来看，预备队小城西郊的城市人以则有农村居民收税收以则有大约了7万元，数有部位居数有国TOP10以内，其里面2021年金华的的城市人以则有农村居民收税收以则有迈上7.8万元的大关，意味著同一时间三名位居继续位居数有国首位。

正是由于大量非常高收税收群体的农村本地人商品需求赞成，预备队小城西郊的商品需求端支撑依然显显现出旺盛，众所周知是在2020年月份流感暴发以来，预备队小城西郊的房地产西郊场显显现出极限显现出在短期内，延展性十足。具体来看，2020年月初房地产西郊场作价随之反弹，北上广深四个小城西郊的商品住宅作价量以则有非常大走非常高，并将近到2017年以来的最非常高点，其里面金华、金华和江门的同比增幅以则有在15%以上。转入2021年月初，在数有国房地产西郊场作价普遍大幅提高下滑的情况，预备队小城西郊作价数目仍能保持良好相非常非常正因如此。转入到2022年，在服务业作价数目过后变小的历史背景下，在2022年2季度预备队小城西郊作价下探的趋势率先趋稳。除金华因为流感一一负面影响，引致2季度商品住宅作价实质性环比下跌正因如此，江门环比逐幅非常大变小，北平、金华作价数目已是经常显现出现了触底回升，其里面金华西郊商品住宅作价量已是较2020年同期减较差了14%。

5.2、长直通小城西郊：几乎的城市化率已将近非常正因如此，的城市的城市人口减较差非常加依赖性的城市人口流向

据七普统计数据资料，我国不少大小城西郊的城市化率演进不太可能比起或大约发将近国家80%的不等较差水平。以长直通小城西郊为例，目同一时间不等的城市化率不太可能将近到了80%，沈阳、北平、福州等地的城市化率已是将近到了85%以上，顾及耕作红直通和城郊以则有衡演进等状况，非常实质性这些大小城西郊的城市的城市人口或可实质性减较差，但的城市化率实质性大幅提高的室内空间不太可能很小。

正是在长直通小城西郊的城市化率已将近非常正因如此、非常实质性减较差室内空间有限的历史背景下，小城西郊研究成果也非常需要注意短期的人居的城市人口存量变异。关联2021年长直通小城西郊人居的城市人口动向，可以见到除武昌2021年因流感状况经常显现出现的城市人口大幅提高减较差，一年内的城市人口减较差极限130万正因如此，西安、西安、益阳、江西等小城西郊人居的城市人口以则有经常显现出现较迟减较差。在的城市人口过后下跌的推动下，这些小城西郊的农村本地人商品需求亦值得注意。如金华，在2020年-2021年两年间，商品住宅商品并没有受到流感和在经济上状况的负面影响经常显现出现闭合，反而是转入了一属于自己数目扩张周期，2021年金华西郊商品住宅作价数目将近到了2184万平方米，在长直通小城西郊里面非常高不多唯。

但相非常应该的，东三省的鞍山、长春人居的城市人口以则有经常显现出现闭合，其里面长春已是大跌了千万的城市人口大关。在里面国显现出生的城市人口急遽下滑的大历史背景下，迟速减较差显现出彩、在经济上整体实力急遽下逐的西北，导致的人居的城市人口闭合下一场也将非常为严峻。在的城市人口向内流向下，这些小城西郊的农村本地人商品需求数目减较差也多唯顶闭合。

5.3、三四直通小城西郊：以东沿岸地一区小城西郊过后麦奎尔，逆周期下海则有投资非常注意珠江三角洲

作为衡量基准小城西郊在经济上演进最重要的宏观意味著之一，GDP基本能够解念书显现出当同一时间小城西郊的在经济上战斗力。据2021年小城西郊统计年鉴里面的数据资料辨识，只有8%的小城西郊在经济上存量大约了5000亿元，70%的三四直通小城西郊在经济上存量介于500亿元至3000亿元相互间，总体在经济上战斗力仍正处于较弱较差水平。从范围地理分布来看，这些在经济上存量较非常高的小城西郊集里面地理分布在南部沿岸地一区一带，特别是后庄一区和珠江三角洲核心一区的小城西郊如苏州、江门、江北等，这些小城西郊的GDP存量都大约了1万亿，在经济上战斗力甚至大约了几乎长直通小城西郊。

这些小城西郊商品住宅商品作价数目亦正处于同激发态同一时间列，其里面江门在在广佛同城带来的大量商品需求导入和通胀赞成，其作价手续费已是将近到了2074亿元，大约了合肥西郊、益阳、潍县等长直通小城西郊。苏州、江门、盐城等小城西郊2021年月初商品作价短时间虽大幅提高逐温，但在大数目的在经济上硕大这样一来，小城西郊的住宅商品需求存量依旧正处于三四直通同一时间列，数有年的商品住宅作价手续费仍可保持良好在千亿较差水平以上。

在三四直通拿地手续费地理分布的变异上，房企对不同范围的取向以往经常显现出现了较大相似之处，海则有投资结构上也暴发非常大忽略：自2018年以来，房企在珠江三角洲的海则有投资分之一比过后减较差，2021年珠江三角洲范围的分之一比将近到62%，较2020年减较差9个比率，较2018年已是大幅提高大幅提高15个比率。

此则有，百强房企在珠三角范围的海则有投资分之一比在25%左右上下波动，变异幅度不大，房企对于珠三角小城西郊的取向以往保持良好在相当稳固的较差水平；但里面西部和环渤海三四直通海则有投资分之一比过后下滑，从2018年到2021年，分之一比分别急遽下逐8个比率和3个比率。由此可唯，房企在海则有投资撤离三四直通小城西郊的时候，在此之后退显现出的就是里面西部和环渤海的三四直通小城西郊。

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《2022年里面国小城西郊房长江实业海则有投资脆弱性研究成果报告》

里面国小城西郊房长江实业海则有投资脆弱性测评

（一）里面国小城西郊房长江实业海则有投资脆弱性名列第一榜

1、里面国小城西郊房长江实业海则有投资脆弱性同一时间50名小城西郊

2、里面国小城西郊房长江实业海则有投资脆弱性后50名小城西郊

（二）意味著解念书

1、小城西郊房长江实业商品海则有投资脆弱性意味著体系

2、意味著调整：海口、合肥西郊等西郊GDP保持良好较迟减较差，在经济上演进非常具延展性

3、小城西郊同一时间三名下跌主要依靠商品需求正中支撑稳健及的城市人口流向

（三）Billboard总体解念书

1、态势：珠江三角洲5西郊荣登同一时间十， TOP50小城西郊数目集里面度急遽下逐

2、分化：以东沿岸地一区二、长直通同一时间三名大幅提高，东三省长直通其职下滑

3、商品需求：流向的城市人口过后向珠江三角洲、后庄一区人口稠密，鞍山、长春的城市人口以则有现负减较差

4、自给自足：“十四五”助推保邻居提速演进，京沪高速铁路里面期可售宅地自给自足非常加贫乏

5、数目：商品转冷下多城月初作价缩量，宜宾、徐州等逐幅极限三成

6、不确定性：服务业波动下三四直通自给自足压力迟速攀升，金华、合肥西郊消化周期仍在最下

7、海则有投资：增幅降至重建海则有投资收益室内空间，福州、温州、金华非常大在在

（四）各直通小城西郊房长江实业海则有投资脆弱性分析方法

1、预备队小城西郊：的城市人口减较差虽现减缓，大量非常高收税收群体赞成下商品需求延展性依旧强悍

2、长直通小城西郊：的城市化率非常正因如此下“引才”非常加重要，拿地比率急遽下逐重建营收室内空间

3、三四直通小城西郊：以东沿岸地一区小城西郊过后麦奎尔，逆周期下海则有投资非常注意珠江三角洲

（五）附录

1、小城西郊分类及数据资料举例陈述

2、数据资料处理和计算

以上象征性克而瑞该里面心小组观点，供参考

转载加注显现原文 ： 克而瑞长江实业研究成果(cricyjzx)致谢配合！

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